Umlagefähige Betriebskosten: Was dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?

Görlitz, 11. Juni 2020. Kanalreinigung, Heizkosten, Stromkosten und anderes mehr: Betriebskosten werden nicht umsonst als "zweite Miete" bezeichnet. Den Unterhalt, den Vermieter für Häuser und Wohnungen zahlen müssen, ist nicht gerade billig. Aus diesem Grund ist es den Vermietern erlaubt, bestimmte Ausgaben auf ihre Mieter umzulegen. Der folgende Beitrag schafft einen Überblick über umlagefähige Nebenkosten und was Vermieter abrechnen dürfen.

Was sind Betriebskosten?

Bei Betriebskosten handelt es sich um regelmäßig laufende Beträge, die durch die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses entstehen. Diese Kosten sind vom Eigentümer bzw. Besitzer zu bezahlen, selbst wenn die Immobilie vermietet wird. In diesem Fall haben Vermieter allerdings unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, ihre Mieter an Betriebskosten zu beteiligen. Dazu wird zusätzlich zur Kaltmiete eine monatliche Pauschale für Nebenkosten und Heizung verrechnet. Die sich ergebende Gesamtsumme, die der Mieter zu tragen hat, wird umgangssprachlich häufig als Warmmiete bezeichnet.

Nebenkosten sind allerdings nur dann umlagefähig, wenn sie mit dem Mieter vereinbart wurden; der Vermieter muss in diesem Fall sämtliche Kosten aufzählen.

Nicht alles ist umlagefähig

Allerdings gilt es zu beachten, dass nicht alle Nebenkosten umlagefähig sind. Bei Reparaturen oder Instandhaltungen im Mietobjekt – wobei: ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich – muss grundsätzlich immer der Mieter zahlen. Wenn hingegen beispielsweise eine Rohrreinigung durch eine Rohrreinigungsfirma vollzogen werden muss, hat grundsätzlich der Vermieter die Kosten zu tragen. Allerdings besteht für ihn die Möglichkeit, Schadenersatz zu verlangen, sollte der Mieter an der Verstopfung schuld sein.

Ab wann sind Betriebskosten umlagefähig?

Erst wenn die Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart sind, können diese exakt auf den Mieter umgelegt werden. Zusätzlich müssen sie entsprechend im Mietvertrag als Betriebskosten gekennzeichnet sein. In diesem Fall reicht es, § 2 BetrKV anzumerken. Abgesehen davon muss im Mietvertrag vermerkt werden, dass der Mieter die anteiligen Kosten trägt. Zu guter Letzt müssen diese auch tatsächlich im Abrechnungszeitraum anfallen.

Folgende Nebenkosten sind umlagefähig:

Wasserversorgung
Hierbei handelt es sich neben der Grundgebühr besonders auch um die Miet- und Eichkosten des Wasserzählers. Abgesehen davon werden in diesem Punkt auch Wartungskosten der Wassermengenregler sowie die Kosten für die Berechnung des Wasserverbrauchs aufgelistet.

Grundsteuer
Die Grundsteuer ist umlagefähig und gehört demnach zu den laufenden Lasten eines Grundstücks.

Heizung
Ist eine Heizungsanlage in Betrieb, wird diese ebenfalls zu den Betriebskosten gerechnet. In diesem Fall werden besonders Brennstoffe wie Öl oder Gas sowie Wartungskosten und Reinigung im Vertrag geregelt.

Reinigung des Gebäudes
Weiterere wichtige Punkte sind die Ungezieferbekämpfung sowie die Gebäudereinigung. Allerdings ist hierbei anzumerken, dass die Kosten nur dann als Betriebskosten gerechnet werden können, wenn sie auch regelmäßig stattfinden. Bei Ungezieferbekämpfung muss daher ein Fachmann in gleichbleibenden Abständen beauftragt werden, damit die Kosten die volle Umlagefähigkeit zu erreichen.

Gartenpflege
Auch die entstehenden Kosten für das Schneiden, Gießen und Pflegen von Pflanzen gehören grundsätzlich zu umlagefähigen Nebenkosten.

Aufzüge
Die entstehenden Kosten eines Personen- oder Lastenaufzugs können ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden.

Müllabfuhr und Straßenreinigung
Dass der Müll mitgenommen sowie die Straßen gereinigt werden, wird auch als umlagefähig angesehen.

Beleuchtung
Dieser Punkt umfasst nicht nur die Stromkosten der Außenbeleuchtung, sondern auch für etwaige andere Bereiche, die von den Mietern genutzt werden; hierzu zählen beispielsweise Flure oder Treppenhäuser. Die Kosten für eine defekte Glühbirne oder ein anderes Leuchtmittel sind jedoch nicht umlagefähig.

Antennenanlagen und Fernsehen
Auch bei diesen Kosten handelt es sich um umlagefähige Nebenkosten.

Schornsteinfeger
Muss ein Schornsteinfeger beauftragt werden, fallen Kosten an. Diese werden grundsätzlich zu den Heizkosten addiert. In manchen Fällen ist es allerdings möglich, diese auf den Mieter umzulegen.

Nebenkosten sinnvoll vereinbaren

Welche Kosten umlagefähig sind, wird im Mietvertrag genau vermerkt. Nur dann können diese auch auf den Mieter umgelegt werden. Auf diese Weise werden alle Kosten übersichtlich dargestellt und bieten dem Mieter eine genaue Auflistung aller möglichen Umlagekosten.

Tipp:
Wer mit seiner Betriebskostenabrechnung nicht klarkommt und dann obendrein auch nicht mit seinem Vermieter, kann sich in Görlitz an den Mieterschutz-Verein Oberlausitz/Niederschlesien e.V., an die Verbraucherzentrale oder einen Anwalt wenden.