Wohnungseigentum im Überblick: Rechte, Pflichten, Fallstricke

Görlitz, 19. Juni 2025. Wohnungseigentum erfreut sich großer Beliebtheit – sei es zur Eigennutzung, als Altersvorsorge oder zur Vermietung. Doch wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und damit auch Mitverwalter eines komplexen Gebildes aus Rechten, Pflichten und gemeinschaftlichen Entscheidungen. Das Wohnungseigentumsgesetz schafft dafür den rechtlichen Rahmen. Eigentum bedeutet damit nicht nur Unabhängigkeit, sondern auch Mitverantwortung. 

Eigentumsarten und rechtlicher Rahmen: Gemeinschaft trotz Eigentum

Wohnungseigentum umfasst das Sondereigentum – die eigentliche Wohnung – sowie Miteigentum am Gemeinschaftseigentum, etwa Treppenhaus, Dach, Fassade oder Heizungsanlage. Dieses Verhältnis ist im WEG geregelt. Grundlage jeder Eigentümergemeinschaft ist eine Teilungserklärung, die bestimmt, welche Gebäudeteile zu welchem Eigentum zählen, und eine Gemeinschaftsordnung, die die Regeln des Zusammenlebens und der Verwaltung festlegt.

Zentrale Organe der WEG sind die Eigentümerversammlung, der Verwalter und – optional – ein Verwaltungsbeirat. Die Eigentümerversammlung entscheidet über Maßnahmen und Finanzen. Der Verwalter führt die laufenden Geschäfte, während der Beirat unterstützend tätig ist. Die Beteiligung an Abstimmungen und Entscheidungen ist nicht nur Recht, sondern auch Pflicht der Eigentümer.

Verwaltung, Hausgeld, Rücklagen: Organisierte Verantwortung 

Die Eigentümergemeinschaft finanziert sich über das Hausgeld, das monatlich gezahlt wird. Dieses deckt laufende Betriebskosten, Verwalterhonorar und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage. Letztere dient als finanzielle Absicherung für zukünftige Reparaturen und Sanierungen. Größere Maßnahmen können zusätzliche Sonderumlagen erfordern.

Die WEG bestellt in der Regel einen professionellen Verwalter, der unter anderem den Wirtschaftsplan aufstellt, Handwerker beauftragt, Eigentümerversammlungen organisiert und Beschlüsse umsetzt. In kleineren Anlagen ist auch eine Selbstverwaltung möglich – sie verlangt jedoch Sachkenntnis und Engagement.

Jahresabrechnung und Wirtschaftspläne: Zahlen, Transparenz und Kontrolle 

Einmal jährlich muss der Verwalter eine Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres vorlegen. Diese WEG-Abrechnung besteht aus einer Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen für die jeweiligen Eigentümer. Sie bildet die Grundlage für die Entlastung des Verwalters und die Nachzahlung oder Erstattung von Hausgeld.

Zur Vereinfachung setzen viele Gemeinschaften auf digitale Lösungen. Digitale Tools können Abrechnungsprozesse automatisieren und transparenter gestalten. Doch bleibt die Sorgfaltspflicht bei Verwaltern und die Prüfungspflicht bei den Eigentümern. Fehlerhafte Abrechnungen können angefochten werden.

Vermieten und Verwalten: Eigentum in größerem Maßstab

Wer mehrere Wohnungen oder ganze Häuser besitzt, steht vor zusätzlichen Herausforderungen: Mietverwaltung, Betriebskostenabrechnungen, rechtliche Pflichten gegenüber Mietern und steuerliche Aspekte wie Abschreibungen oder Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung. Auch energetische Sanierungen oder Umbauten bedürfen oft der Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft.

Zudem gilt es, gesetzliche Vorgaben etwa aus dem Energie- oder Mietrecht zu beachten. Besonders bei größeren Eigentumsanteilen wächst die Verantwortung – nicht nur gegenüber der eigenen Immobilie, sondern auch im Hinblick auf das Wohnumfeld und die Nachbarschaft.

Wohnungseigentum bedeutet Verantwortung – rechtlich, finanziell und organisatorisch. Wer seine Rechte und Pflichten kennt, kann Konflikte vermeiden und das Eigentum langfristig sichern. Eine gut funktionierende WEG basiert auf Transparenz, Kooperation und klarer Kommunikation. So wird aus dem privaten Eigentum ein stabiles Fundament für gemeinschaftliches Wohnen.

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