Kapitalanlagen: Zunehmende Investitionen in Immobilien

Görlitz, 25. November 2020. Beim Thema Kapitalanlage denken viele Anleger zuerst an Aktien oder Fonds und Finanzderivate. In den letzten Jahren hat sich auf der Wunschliste vieler Investoren ein Asset weiter nach vorn geschoben: Es geht um Immobilien. Hier steigt das Investitionsvolumen seit Jahren. Was müssen Anleger beachten, die sich für eine Rendite über Mieteinnahmen interessieren?

Investitionsvolumen von 89,5 Milliarden Euro

In den letzten Jahren hat der deutsche Immobiliensektor einen Boom erlebt. In vielen Medienberichten geht es um die Preise für Selbstnutzer. Was die Entwicklung wesentlich befeuert, ist das Kapital, welches Investoren in die Hand nehmen. In den letzten Jahren sind die Summen deutlich gestiegen.

2016 waren es knapp 66 Milliarden Euro, welche in deutsche Immobilieninvestments flossen. Bereits ein Jahr später waren es schon mehr als 72 Milliarden Euro. 2019 erreichte das Volumen fast 90 Milliarden. Warum greifen immer mehr Investoren bei Immobilien zu?

Worin liegen die Vorteile von Immobilien als Geldanlage?

Immobilien zählen zu den Bestandteilen eines Investmentportfolios, welches mittel- bis langfristig ausgerichtet ist. Anleger profitieren hier von zwei unterschiedlichen Aspekten: Einerseits der (eher spekulativen) Wertsteigerung, andererseits von den Mieten, welche den Aspekt des Vermögensaufbaus darstellen. Denn jede Mieteinnahme fließt in die Rückzahlung des aufgenommenen Bankdarlehens zurück und sorgt so für den Aufbau von Vermögen. Das klingt im ersten Moment verlockend, ob Immobilien ins Anlageportfolio passen, hängt jedoch letztlich von verschiedenen Aspekten ab.

Im Vergleich zu anderen Geldanlagen schneidet Betongold – gerade angesichts der aktuellen Preisentwicklungen – auf den ersten Blick gut ab. Wie sieht die Situation aus, wenn der Betrachtungszeitraum ausgedehnt wird? Laut WirtschaftsWoche – die sich auf eine Auswertung über eine Zeitspanne von rund 150 Jahren beruft – haben Immobilien bei der Rendite sehr gut abgeschnitten.

Teils liegt die Performance sogar über einem Aktienportfolio. Gibt es weitere Unterschiede der Mietimmobilie zu anderen Geldanlagen?

• Immobilie vs. Tages- und Festgeld: Hinsichtlich der Rendite hat die Immobilie an dieser Stelle ganz klar die Nase vorn. Angesichts von Minizinsen, die gerade beim Tagesgeld deutlich unter einem Prozent liegen, ist der Ertrag bei Mietimmobilien deutlich höher. Aber: Immobilien sind hinsichtlich der Rahmenbedingungen deutlich aufwendiger. Dies gilt sowohl hinsichtlich der Anschaffung als auch Verwaltung.


• Immobilien vs. Aktien: Wertpapiere sind immer noch ein Klassiker, wenn es um den renditeorientierten Vermögensaufbau geht. Deren Vorteil ist die Skalierbarkeit: Anleger können eine konservative Strategie genauso abbilden wie spekulative Portfolios. Immobilieninvestments sind auf einen deutlich engeren Rahmen ausgelegt. Gegenüber Aktien hat Betongold einen weiteren Vorteil: Immobilien sind nicht so starken Schwankungen unterworfen. Während die Kurse an den Börsen sich stark hin und her bewegen, bleibt der Wert von Immobilien recht stabil.


• Immobilien im Vergleich mit anderen Geldanlagen: Wenn es nur um die Rendite geht, sind sie eine interessante Option. Aber: Ein solches Investment eignet sich nicht für jeden Anleger. Gerade die Mietimmobilie legt Investoren Steine in den Weg, derer sich jeder Anleger bewusst sein muss.

Was ist bei einem Immobilien-Investment zu beachten?

Beim Tagesgeld oder einem Sparbuch ist die Geldanlage simpel: Einfach Konto eröffnen, Geld einzahlen – fertig. Selbst Aktien und ETFs machen es vergleichsweise leicht, in die Kapitalanlage einzusteigen. Grundvoraussetzung ist ein Depot, das sich heute relativ einfach eröffnen lässt. Was Wertpapiere im "Handling" schwierig macht, sind Aspekte wie:

• Chartanalyse
• Entwicklung einer Anlagestrategie
• Kapitalmanagement usw.

Immobilien sind – sofern sie als Anlageoption über Mieteinnahmen in Betracht gezogen werden – ein komplexes Anlagevehikel. Es gibt verschiedene Aspekte, welche zu berücksichtigen sind. Hierzu gehören unter anderem:

• Lage
• Finanzierung
• Höhe der Mieteinnahmen
• Substanzzustand
• Ausstattung.

Die Lage spielt aus mehreren Gründen eine Rolle. Auf der einen Seite hat diese Einfluss auf den Preis. Deutlich wird dies etwa am Beispiel des Grundstückmarktberichts für Heidelberg. Der Unterschied zwischen gefragten Top-Lagen und den Randbezirken ist deutlich.

Parallel wirkt sich die Lage auf die Höhe der Mieteinnahmen aus. In den zweit- und drittklassigen Lagen ist das Mietniveau tendenziell niedriger. Zudem kann es gerade in sozialen Brennpunkten stärker zu Fluktuationen und einem höheren Pflege-/Instandhaltungsaufwand für die Immobilie kommen.

Bezüglich der Mieteinnahmen muss klar sein, dass die Immobilie kein Goldesel ist, der nur gemolken werden muss. Hintergrund: In Mietimmobilien kommt es immer wieder zu Leerstandsphasen. In den Innenstädten prosperierender Städte fallen diese zwar kaum ins Gewicht, aber gerade in Randbezirken und in vielen ostdeutschen Städten lässt sich dieser Effekt schon stärker beobachten. Und leerstehende Wohnungen haben nur einen Effekt – sie drücken die Rendite.

Extrem wichtig für die Bewertung der Mietimmobilie als Investment ist die Bausubstanz. Hier entscheidet sich, welche Kosten für

• Instandhaltung,
• Modernisierung und
• Betriebskosten

entstehen. Tendenziell ist bei neuen Immobilien mit einem sehr viel geringeren finanziellen Aufwand zu rechnen. Auf der anderen Seite besteht bei älteren Immobilien aus dem Bestand durchaus das Risiko eines Modernisierungsstaus – sprich: Innerhalb kurzer Zeit müssen höhere Summen investiert werden.

Hierdurch wird der Ertrag, den die Immobilie abwirft, natürlich nachhaltig beeinflusst. Und es gibt einen weiteren Punkt, den Anleger im Auge behalten müssen: die Finanzierung. Hier sind mehrere Aspekte im Hinterkopf zu behalten. Einmal geht es natürlich um den Zinssatz. Je höher, umso niedriger fällt der monatliche Cashflow aus. Die Zinsen können allerdings als Betriebsausgabe geltend gemacht werden, was sich positiv auf die Steuer auswirkt. Außerdem ist zu betrachten, wie die Mieteinnahmen im Vergleich zur Finanzierung und den Kosten rund um den Unterhalt der Immobilie aussehen. Was in jedem Fall auf der Agenda stehen sollte, ist der Blick auf Sonderkonditionen.

Fazit: Immobilien lohnen sich als Geldanlage

Angesichts niedriger Zinsen sind Anleger auf der Suche nach Geldanlagen, bei denen Rendite und Sicherheit stimmen. Neben Aktien oder ETFs verweisen Anlageexperten hier immer wieder auch auf Immobilien. Gerade Mietimmobilien, so das Kalkül, sind angesichts der steten Einnahmen eine sichere Bank. Im direkten Vergleich mit anderen Anlageformen kann eine Immobilie in jedem Fall mithalten. Aber: Es kommt darauf an, alles richtig zu machen. Einfach aus dem Bauch Entscheidungen fällen, kann schnell in eine teure Sackgasse führen. Die richtige Beratung für eine Kapitalanlage in Immobilien ist daher ratsam.